Chung cư cũ TP HCM 'sốt' giá

Cuối tháng 4, anh Tuấn được chủ nhà báo giá 6,2 tỷ đồng cho căn 2 phòng ngủ ở Bình Thạnh, chần chừ mãi đến giờ mới quay lại định chốt mua, giá đã lên 7,1 tỷ đồng. Anh Tuấn cho biết muốn cho con đi học trong khu đô thị Vinhome Central Park (quận Bình Thạnh) nên lên kế hoạch mua một căn hộ tại đây. "Trong 5 tháng mà giá tăng gần một tỷ đồng (hơn 15%) là quá cao, tôi đành tìm dự án khác", anh nói. Chị Nguyễn Ngọc Anh (35 tuổi, TP Thủ Đức) cũng cho hay đã mua căn hộ diện tích 71 m2 tại chung cư Feliz En Vista (quận 2 cũ) với giá 6,6 tỷ đồng, đầy đủ nội thất. Chị tưởng giá này đã cao, không ngờ đầu tháng 9, căn hộ cùng diện tích đối diện nhà chị (chưa nội thất) được chủ rao 7,3 tỷ đồng và có khách chốt mua ngay sau đó. Bất động sản khu Đông TP HCM với các khu chung cư, nhà phố, đất nền ở thành phố Thủ Đức, tháng 8/2024. Ảnh: Quỳnh Trần Còn chị Xuân (nhân viên văn phòng) cho biết 3 tháng trước đã bán căn hộ diện tích 76 m2, hoàn thiện nội thất, view hướng sông, tại dự án Saigon South Residence (quận 7) với giá 4,3 tỷ đồng. Mức này cao hơn gần 450 triệu đồng so với giá chị nhận chuyển nhượng cuối năm ngoái. "Hiện một số căn cùng block và diện tích với căn hộ của tôi, mới chỉ là nhà thô nhưng cũng rao bán 4,3 tỷ đồng. Nếu hoàn thiện nội thất, giá lên gần 5 tỷ đồng vẫn có nhiều khách đến xem và chốt mua trong tuần rồi", chị cho hay. Không chỉ các trường hợp trên, ghi nhận từ VnExpress cho thấy, thị trường căn hộ TP HCM đang xuất hiện tình trạng tăng giá thứ cấp với các dự án hiện hữu, mức tăng ghi nhận từ 10-20% so với đầu năm và tăng mạnh nhất ở khu vực nội thành. Dữ liệu lịch sử giá từ chuyên trang Batdongsan cũng chỉ ra trong 8 tháng qua, giá chung cư tại một số quận nội thành như quận 7 tăng trung bình hơn 24%, quận 3 tăng 6,8%, quận 4, Phú Nhuận và Bình Thạnh lần lượt tăng 12,2%, 2,2%,và 6,1%... Tăng trưởng giá mạnh nhất rơi vào các dự án cao cấp như chung cư The Panorama (quận 7) tăng 26,4%, Empire Thủ Thiêm (TP Thủ Đức) tăng 12,3% so với đầu năm, Vinhome Central Park (Bình Thạnh) tăng 13%, Lumiere Riverside là 10,9%, The Opera Residence 17%, The River Thủ Thiêm tăng 8,6%,... Ở phân khúc trung cấp, một số dự án đã bàn giao trong khoảng trên dưới 5 năm trở lại đây như Scenic Valley tăng 13,5%, Eco Green Sài Gòn tăng 18,4%, Saigon South Residences 11,4%, Botanic Towers và Mizuki Park lần lượt tăng 6,8%... Trước đó, báo cáo từ Bộ Xây dựng cũng nêu giá chung cư TP HCM sau một thời gian giữ ổn định đã tiếp tục tăng khoảng 6% trong quý II. Các dự án chung cư đã qua sử dụng, nhất là khu vực nội thành có xu hướng tăng cao. Lý giải nguyên nhân khiến chung cư TP HCM "sốt" giá , Bộ Xây dựng cho rằng do nguồn cung mới tiếp tục hạn chế, số lượng các dự án mở bán không nhiều. Đặc biệt, sự khan hiếm về nguồn cung nhà ở phân khúc trung cấp và bình dân thời gian qua đã đẩy giá bán chung cư tăng mạnh. Theo bộ này, nếu áp dụng giá đất năm 2024, chi phí tiền sử dụng đất của các dự án sẽ tiếp tục tăng trung bình từ 15-20% so với trước đó. Điều này sẽ càng kéo giá nhà leo thang. Chung nhận định, các chuyên gia cho rằng sự thiếu hụt nguồn cung đang đẩy giá bán các dự án trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều đi lên. Ông Phan Công Chánh, Giám đốc Công ty bất động sản Phú Vinh, cho biết tất cả chi phí đầu vào đều tăng, như giá đất tăng, pháp lý kéo dài khiến chi phí vốn đội lên, giá vật tư tăng... càng khiến giá nhà khó giảm dù ở phân khúc nào. "Nhiều chủ đầu tư không thể điều chỉnh giá thấp hơn, do chi phí đầu vào đắt đỏ buộc họ phải bán cao", ông nói. Ngoài ra, theo ông Chánh, tâm lý người mua hiện cũng tích cực hơn do tác động của hệ thống pháp luật mới liên quan đến đất đai, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản và một chu kỳ tài chính mới. Bên cạnh các yếu tố trên, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan, phân tích giá bán thứ cấp căn hộ TP HCM còn bị tác động bởi xu hướng tăng mạnh của thị trường sơ cấp. Nhiều dự án mới triển khai có vị trí xa trung tâm từ 15-25 km nhưng giá bán cao, thậm chí gấp nhiều lần những dự án hiện hữu tại trung tâm. Ví dụ như một dự án lớn ở phía Đông cách trung tâm quận 1 gần 30 km chuẩn bị chào bán với giá 3.330 USD mỗi m2 (khoảng 83 triệu đồng) - tương đương giá của một dự án cao cấp ở khu vực trung tâm. Cũng theo ông Tuấn, việc các dự án đã giao nhà, nhất là những căn đã có sổ hồng tăng giá mạnh phản ánh nhu cầu về nhà ở của người dân rất lớn. Trong lúc nguồn cung mới không có nhiều, giá sơ cấp lại liên tục đi lên, việc giá căn hộ cũ tăng cao không có gì bất ngờ. Dự báo xu hướng sắp tới, các chuyên gia cho rằng Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản đã thắp lên hy vọng được tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho khoảng 1.000 dự án trên cả nước, tạo điều kiện tiếp cận vốn, tín dụng thuận lợi hơn. Dù vậy, giai đoạn 2024-2026, số lượng dự án tại TP HCM vẫn khó bùng nổ do quỹ đất sạch ngày càng khan hiếm, nguồn cung tập trung chủ yếu ở phân khúc 5-10 tỷ đồng mỗi căn. Theo đó, nhiều khả năng đà tăng giá này sẽ còn tiếp diễn và chỉ bị kìm hãm khi thị trường thực sự cởi trói được bài toán nguồn cung. Phương Uyên