Đánh thuế bất động sản thứ 2: Lộ trình nào phù hợp?

Đức Huy Theo dõi báo trên GD&TĐ - Thuế là công cụ hữu hiệu để xử lý vấn nạn trốn thuế trong chuyển nhượng bất động sản, đầu cơ lướt sóng, thổi giá… Đánh thuế tài sản, nhà ở (hoặc thuế bất động sản thứ 2 trở lên) có thể sẽ giúp giảm đầu cơ bất động sản. Ảnh minh họa: ITN Tuy nhiên, việc đánh thuế căn nhà thứ 2 cần được tính toán kỹ lưỡng để vừa phù hợp với thực tiễn thị trường, vừa đảm bảo hài hòa lợi ích các bên. Có hội nhóm “thổi giá” đất Cho rằng giá nhà đất tại một số đô thị lớn tăng cao trong thời gian vừa qua là có sự tham gia của nhóm đầu cơ, Bộ Xây dựng đã có đề xuất đánh thuế người sở hữu nhiều nhà đất nhằm giảm giá nhà ở. Đề xuất được Bộ Xây dựng đưa ra tại báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ về nguyên nhân bất động sản tăng giá. Cơ quan này cho biết, sẽ nghiên cứu, đề xuất chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời. Theo Bộ Xây dựng, nhân tố góp phần đẩy giá nhà tăng cao thời gian qua có sự “góp mặt” của một số chủ đầu tư, nhóm nhà đầu tư, đầu cơ và môi giới bất động sản. Nói về các phiên đấu giá có mức trúng trên trăm triệu một m2, Bộ Xây dựng cho rằng, nhiều hội nhóm đầu tư chuyên tham gia đấu giá rồi bán ngay để kiếm lời. Ngoài khu vực đấu giá, đông môi giới chực chờ kết quả, sẵn sàng chào mua, bán đất với giá chênh 200 - 500 triệu đồng một lô. Việc mua đi bán lại nhiều lô đất nhằm thu lợi bất chính diễn ra phổ biến, thậm chí mang tính tổ chức, làm tăng mặt bằng giá đất, nhà ở xung quanh. Một số hội nhóm, nhà đầu tư và các cá nhân môi giới bất động sản nhiễu loạn thông tin thị trường để “thổi giá”, tạo giá ảo... và lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người dân để thao túng tâm lý, lôi kéo đầu tư theo tâm lý đám đông để trục lợi. Thông thường, chủ đầu tư các dự án nhà ở dành trung bình 3% giá bán trả cho bên sàn giao dịch, môi giới để bán hàng. Tuy nhiên, môi giới thường lựa theo tình hình thị trường để cộng thêm giá khi giao dịch với khách hàng, khiến người mua phải trả “tiền chênh”. “Giai đoạn sốt nóng, nhiều môi giới còn sử dụng cách “đặt cọc” để mua nhà ở, đất ở của người bán rồi tăng giá 10 - 15% rao bán cho người khác. Ví dụ: Căn hộ chung cư giá bán 5 tỷ đồng, môi giới đặt cọc 1 tỷ đồng để mua và thỏa thuận thanh toán trong 1 tháng. Nhưng trong vòng 1 tháng này, bên môi giới sẽ kiếm khách để bán chênh thành 6 - 7 tỷ đồng. Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư cũng góp phần đẩy giá nhà ở bằng cách “đưa ra giá chào bán cao”, nâng mức lợi nhuận kỳ vọng cao hơn mức trung bình các dự án bất động sản. Tại khu vực chỉ có số ít, thậm chí một dự án mở bán, chủ đầu tư có thể nâng giá để thu lợi, do không có cạnh tranh và giá tham chiếu”, Bộ Xây dựng nêu trong báo cáo. Cần xét nhiều khía cạnh Theo ý kiến của nhiều chuyên gia, thuế có thể là công cụ để kiềm giá đất tăng phi mã, giảm đầu cơ, ngăn chặn thao túng thị trường, đưa bất động sản về giá trị thực. Tuy nhiên, với cơ chế quản lý thông tin đất đai chưa thực sự rõ ràng như hiện nay, việc đánh thuế không dễ. Thuế là một giải pháp tốt, giúp tăng thu cho ngân sách Nhà nước và góp phần điều chỉnh thị trường trong ngắn hạn 6 - 12 tháng hoặc 1 - 2 năm, nhưng không duy trì được tác động trong dài hạn. Song, cũng có không ít lo ngại việc đánh thuế chỉ khiến giá cả tăng thêm, vì giá đất sẽ bị người bán cộng thêm thuế. Ở góc nhìn của người có nhu cầu ở thực, anh Trần Minh Quang (Thanh Trì, Hà Nội) cho biết, đánh thuế từ bất động sản thứ hai là một điều cần phải cân nhắc thật kỹ trước khi áp dụng. Vì đối với đa số người dân Việt Nam thì ngôi nhà vẫn là một tài sản lớn, thậm chí là gia tài mà cả một đời người mới tích lũy được. Và với không ít gia đình, tích luỹ đủ để mua được ngôi nhà thứ hai cho con cũng là một nỗ lực rất lớn. “Nếu đánh thuế với những người mua thêm nhà với mục đích để dành cho con cái sẽ làm cuộc sống của họ thêm khó khăn. Do vậy, tôi cho rằng, cần cân nhắc tính toán đánh thuế dựa trên diện tích, giá trị ngôi nhà thay vì chỉ dựa trên số lượng”, anh Quang chia sẻ. Ủng hộ đánh thuế người sở hữu nhiều nhà đất, anh Nguyễn Duy Tuấn - một nhà đầu tư lâu năm tại Hà Nội cho rằng, cần phân định rõ mục đích để tránh đánh thuế sai đối tượng. “Đánh thuế là đúng nhưng trước khi tính thuế phải có tiêu chuẩn diện tích sở hữu nhà, đất của mỗi người dân hoặc hộ gia đình. Diện tích được miễn thuế là bao nhiêu mét vuông và không nên áp theo kiểu đánh đồng nhà thứ hai là đánh thuế. Có khi nhà thứ nhất của người ta chỉ 20 m2 cho bốn người, nay mua thêm một căn nữa diện tích chỉ 30 - 40 m2 mà áp thuế là không phù hợp. Nên áp dụng định mức cụ thể cho mỗi đầu người và diện tích tối đa cho một hộ gia đình, ai vượt quá mới bị áp thuế”, anh Tuấn cho biết. Chia sẻ với báo chí, chuyên gia tài chính Đinh Thế Hiển cho hay, thuế tài sản hiểu một cách đơn giản là sắc thuế thu trên người có tài sản, càng nhiều tài sản thì số tiền thuế càng nhiều. Với người có mức sống trung bình, chỉ có một căn nhà để ở thì không cần lo. Còn với người có nhiều tài sản (nhà đất), tài sản lại liên tục sinh lời, thì việc nộp thuế nhiều hơn là đương nhiên. Với những trường hợp đi vay đầu tư, thuế là một phần chi phí mà nhà đầu tư phải tính toán, “lời ăn, lỗ chịu”. Mới đây, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng đề xuất chính sách thuế bất động sản áp cho hai đối tượng, gồm người mua căn nhà thứ hai trở lên và chủ sở hữu bỏ hoang dự án. Mức thuế sẽ tăng dần với giao dịch mà người bán có thời gian sở hữu ngắn. Trước đó, vào tháng 8/2023, cử tri TPHCM tiếp tục đề nghị đánh thuế với nhà thứ hai và áp thuế cao hơn với nhà đất bỏ trống, không thu được giá trị từ đất. Bộ Tài chính cho biết đã nghiên cứu xây dựng Dự án Luật Thuế bất động sản, dự kiến bổ sung vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024, trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 8 (tháng 10/2024).