Diễn biến trái chiều trên thị trường căn hộ ở Hà Nội và TP.HCM

Tác giả: Bảo Tín (BĐT) - Nguồn cung căn hộ ở Hà Nội và TP.HCM đang diễn biến trái chiều khi một nơi thì tăng mạnh và một nơi thì lại giảm. Sự hạn chế về nguồn cung căn hộ ở TP.HCM hy vọng sẽ cải thiện trong các quý tới. Ảnh: Bảo Tín Theo báo cáo tổng quan thị trường quý III/2024 của Savills Việt Nam, nguồn cung mới căn hộ ở Hà Nội tăng 95% theo quý và 178% theo năm, đạt 5.265 căn. Các dự án Lumi Hanoi và QMS Top Tower mở bán 3.488 căn, tương đương 66% thị phần; 34% còn lại đến từ các giai đoạn tiếp theo của 4 dự án hiện tại. Trái lại, ở TP.HCM, trong quý III/2024, nguồn cung sơ cấp giảm 13% theo quý và 36% theo năm xuống còn 4.871 căn, do hàng tồn kho giảm và không có dự án mới nào được mở bán. Hạng B chiếm đa số nguồn cung với 60% thị phần, tiếp theo là hạng C với 38% và hạng A với 2%. Khu Đông (TP. Thủ Đức) chiếm 58% thị phần, khu Tây (Quận 6, quận Bình Tân) chiếm 20% thị phần. Về sức cầu, tại Hà Nội, số lượng căn bán được trong quý III/2024 đạt 6.840 căn, tăng 35% theo quý và 226% theo năm. Căn hộ hạng B dẫn đầu, đóng góp 98% số lượng căn bán được. Nguồn cung mới chiếm 65% số lượng căn bán được và có tỷ lệ hấp thụ 85%. Những dự án này có lợi thế nhờ pháp lý minh bạch trước khi mở bán và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Giá sơ cấp đạt 69 triệu đồng/m2, tăng 6% theo quý và 28% theo năm. Riêng tại TP.HCM, lượng giao dịch trong quý III/2024 giảm 16% theo quý và 4% theo năm xuống còn 1.915 căn. Tỷ lệ hấp thụ giảm 2 điểm phần trăm theo quý xuống còn 39%, nhưng tăng 13 điểm phần trăm theo năm. Nguồn cung mới đạt tỷ lệ hấp thụ 62%, trong khi hàng tồn kho đạt tỷ lệ hấp thụ 35%. Lý giải về sự phân hóa này, chuyên gia Đỗ Thu Hằng của Savills Hà Nội cho rằng, sở dĩ căn hộ ở Hà Nội vẫn thu hút khách là nhờ tổng giá trị phù hợp hơn, tính đa dụng và tiềm năng sinh lời tốt hơn so với các kênh đầu tư khác. "Trong 9 tháng đầu năm 2024, các căn hộ trên 4 tỷ đồng chiếm 70% số lượng căn bán được, tăng mạnh từ mức 2% trong năm 2020. Các căn hộ từ 2 - 4 tỷ đồng chiếm 29% thị phần và chỉ 1% số căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng", bà Hằng chia sẻ. Đối với TP.HCM, theo ông Troy Griffiths - Phó Tổng giám đốc, Savills Việt Nam, mấu chốt của vấn đề vẫn nằm ở nguồn cung căn hộ sơ cấp hạn chế. Nguồn cung mới 799 căn đến từ các giai đoạn tiếp theo của 6 dự án, giảm 30% theo quý. Theo Savills Việt Nam, tại Hà Nội, trong quý III/2024, quận Nam Từ Liêm và quận Cầu Giấy chiếm 63% nguồn cung sơ cấp và 78% số lượng giao dịch, với 92% nguồn cung của khu vực phía Tây là các căn hộ hạng B. Khu vực phía Tây sẽ cung cấp 21.000 căn hộ từ 28 dự án, tương đương 17% nguồn cung tương lai. Vị trí gần khu vực trung tâm thành phố mới cùng các tiện ích hiện đại thúc đẩy nguồn cầu trong khu vực này. Dự báo quý IV/2024, thị trường Hà Nội sẽ có 9.700 căn hộ mở bán, trong đó 88% đến từ các giai đoạn tiếp theo của các đại dự án. Từ năm 2025 trở đi, khoảng 110.000 căn từ 106 dự án sẽ được đưa ra thị trường. Hạng B sẽ vẫn tiếp tục dẫn đầu với 54% nguồn cung tương lai. Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm và Hoàng Mai sẽ đóng góp 62% thị phần. Với TP.HCM, đến cuối năm 2024, dự kiến có khoảng 6.700 căn hộ mở bán, trong đó có các dự án đáng chú ý như Vinhomes Grand Park - The Opus One và The Forest Gem. Đến năm 2027, hơn 50.000 căn hộ từ 76 dự án sẽ mở bán. TP. Thủ Đức sẽ chiếm 49% nguồn cung, Quận 7 chiếm 12% và Bình Tân chiếm 9%. Nhìn vào thực tế hiện nay, nguồn cung thị trường căn hộ ở Hà Nội không đáng lo ngại như ở TP.HCM. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, sự hạn chế này hy vọng sẽ cải thiện trong các quý tới. Trong đó, các luật sửa đổi liên quan đến thị trường bất động sản đã có hiệu lực thi hành; quy hoạch được cập nhật thường xuyên; các dự án hạ tầng trọng điểm đang dần hoàn thiện, được kỳ vọng là lực đẩy hỗ trợ cho thị trường.