và 2 tác giả khác
Trong báo cáo mới đây, Bộ Xây dựng tính toán bảng giá đất mới sát thị trường làm tăng chi phí đầu tư xây dựng, đẩy giá nhà tăng 15 - 20%. Trong khi đó nguồn cung căn hộ giá thấp, giá trung bình đã khan hiếm nhiều năm khiến nhiều người gặp khó khăn. Dự án căn hộ Khải Hoàn Prime (huyện Nhà Bè, TP.HCM) có giá trung bình 52 triệu đồng/m² đang được đầu tư xây dựng, ảnh chụp chiều 5-10 - Ảnh: VĂN TRUNG
Những kỳ vọng về nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp cũng không mấy sáng sủa khi số lượng dự án lẫn số lượng căn hộ tung ra thị trường như muối bỏ biển khiến giấc mơ an cư ngày càng xa vời. Giải pháp nào cho nhà ở giá thấp?
Giá nhà chỉ có tăng và tăng * Ông Trần Mạnh Chí (phó tổng giám đốc Công ty Đông Tây Property):
Đợt mở bán sau đã cao hơn đợt mở bán trước
Thực tế giá căn hộ tại TP.HCM và các tỉnh lân cận tăng đều qua các năm, thậm chí cùng một dự án nhưng đợt mở bán sau cao hơn đợt mở bán trước.
Riêng tại TP.HCM, những dự án gần trung tâm đều ở mức trên 100 triệu đồng/m², thậm chí có dự án cách trung tâm TP.HCM 20km giá cũng lên đến 80 triệu đồng/m².
Thời gian qua dù thị trường địa ốc trầm lắng nhưng vẫn thiết lập mặt bằng giá mới nên rất khó để giảm giá nếu không cải thiện nguồn cung.
Tuy nhiên với mặt bằng giá tương đối cao như hiện nay, chỉ số ít người dân sở hữu được nhà bởi phải có nguồn thu nhập, nguồn vốn ban đầu các ngân hàng mới cho vay mua nhà trả góp.
* Bà Dương Thanh Thủy (phó chủ tịch Tập đoàn Trung Thủy):
Dự án ít nên giá "trên trời"
Một dự án bất động sản thì tiền xây dựng chưa đến 25 triệu đồng/m², các chi phí còn lại là tiền sử dụng đất (chiếm 40 - 50%), rồi lãi vay ngân hàng... Nếu dự án gặp những vướng mắc càng lâu, thời gian triển khai càng dài thì chi phí lãi vay càng đội lên khiến giá nhà khó ở mức thấp được.
Để kéo giá bất động sản xuống thấp, phù hợp với nhu cầu, Nhà nước cần xem xét về giá đất, tháo gỡ pháp lý cho các dự án, còn các doanh nghiệp địa ốc phải thể hiện trách nhiệm với xã hội trong việc mang lại các sản phẩm phù hợp với thu nhập của người dân.
Do số lượng dự án ít nên giá "trên trời", nếu có nhiều dự án thì sẽ có sự cạnh tranh hơn.
* Ông Troy Griffiths (phó tổng giám đốc Savills Việt Nam):
Muốn có căn hộ giá "mềm", phải đến Bình Dương, Đồng Nai
Căn hộ dưới 3 tỉ đồng được xem là bình dân ở TP.HCM, song số lượng căn hộ giá này chỉ chiếm 18% trong nguồn cung và chủ yếu nằm cách trung tâm TP trên 10km.
Trong ba năm tới, nguồn cung căn hộ bình dân cũng chỉ chiếm chưa đến 5%.
Do đó, nếu muốn mua được các căn hộ giá "mềm", người dân phải đến các tỉnh vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai khi dự kiến có khoảng 24.000 căn sẽ chào bán trong ba năm tới.
Báo cáo thị trường bất động sản quý 3-2024 của Savills Việt Nam cho thấy nguồn căn hộ cung sơ cấp tại TP.HCM giảm 36% so với cùng kỳ năm ngoái, xuống còn 4.871 căn trong quý 3, do hàng tồn kho giảm và không có dự án mới nào được mở bán.
Theo Savills, căn hộ hạng B chiếm đa số nguồn cung với 60% thị phần, tiếp theo là hạng C với 38% và hạng A với 2%.
Lượng giao dịch căn hộ giảm 16% theo quý và 4% theo năm xuống còn 1.915 căn, tỉ lệ hấp thụ cũng giảm so với quý trước đó. Đáng chú ý, giá bán trung bình từ chủ đầu tư giảm 12% theo quý xuống còn 68 triệu đồng/m² thông thủy, do tỉ trọng hạng A và B trong nguồn cung sơ cấp giảm.
Kéo giá nhà xuống, bắt đầu từ đâu? * Ông Nguyễn Hữu Cường (chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội):
Giảm chi phí đất đai đầu vào
Những năm qua, chi phí tài chính đất đai liên tục được điều chỉnh theo hướng tăng lên đã đẩy giá nhà tăng theo. Bên cạnh đó, cần có cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại giá bình dân tiếp cận đất đai.
Cơ chế bồi thường giải phóng mặt bằng thỏa thuận theo giá thị trường có thể cũng sẽ gây khó khăn cho doanh nghiệp trong các nỗ lực để có mặt bằng, đất sạch để xây dựng những khu nhà ở thương mại giá bình dân với đầy đủ tiện ích như trường học, bệnh viện, nhà trẻ, khu vui chơi giải trí, công viên...
Bối cảnh hiện nay rất cần Nhà nước tháo gỡ vướng mắc để doanh nghiệp dễ tiếp cận quỹ đất, kiểm soát giá cả đền bù giải phóng mặt bằng, thuế, tiền sử dụng đất phải phù hợp để hấp dẫn doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền, từ đó kéo giá nhà về gần với mức thu nhập của người dân.
* Ông Nguyễn Văn Đính (chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam):
Nhà nước nên trực tiếp làm nhà ở xã hội
Nhà nước cần đóng vai trò chủ đạo, "cầm cái" trong phát triển nhà ở xã hội vì nhiều doanh nghiệp hiện nay vẫn lấn cấn với quy định lợi nhuận 10%, thủ tục phê duyệt phức tạp.
Bài học Singapore đã chỉ ra rằng 90% nhà ở xã hội là do nhà nước đầu tư xây dựng để bán và cho người lao động có thu nhập trung bình, thấp thuê, thuê mua.
Họ coi phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt nhà ở cho thuê là chính sách an sinh xã hội nên nhà nước đã bỏ tiền đầu tư.
Ngoài ra, thực tế nhà ở xã hội giá thấp hơn nhà ở thương mại nhưng đa số người thu nhập thấp sẽ khó đủ khả năng để mua. Nếu có nhà ở xã hội cho thuê với giá Nhà nước hỗ trợ thì chắc chắn người thu nhập thấp, thu nhập trung bình sẽ lựa chọn.
* TS Lê Xuân Nghĩa (thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia):
Phát hành trái phiếu chính phủ để làm nhà ở xã hội
Phát triển nhà ở xã hội là chính sách an sinh xã hội, vì thế Chính phủ nên phát hành trái phiếu chính phủ để hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội để cho doanh nghiệp đầu tư, xây dựng nhà ở xã hội vay lại.
Ví dụ Chính phủ phát hành trái phiếu với lãi suất từ 3 - 3,5%/năm thì cho doanh nghiệp vay lại với mức lãi suất khoảng 5%/năm, thời hạn khoảng 20 năm kèm điều kiện cần dễ dàng hơn.
Với người mua, nên tạo điều kiện cho vay với một mức lãi suất ưu đãi cứng, như tại Singapore chỉ khoảng 2,5%/năm, phần chênh lệch sẽ do ngân sách cấp bù.
Chúng ta cũng nên học tập kinh nghiệm của Trung Quốc giao cho chính quyền địa phương quản lý dự án nhà ở xã hội để bảo đảm tiến độ, tiêu chuẩn, giá bán. Doanh nghiệp làm xong dự án sẽ bàn giao lại cho các địa phương, không phải đứng ra làm các khâu thủ tục, phân phối.
* Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh:
Thúc đề án 1 triệu căn hộ để tăng cung nhà ở xã hội Trong 6 tháng đầu năm nay chỉ có 8 dự án nhà ở xã hội hoàn thành xây dựng, 5 dự án đã khởi công và 9 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư.
Tính đến nay, cả nước có 920 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai với 717.608 căn. Trong đó, hoàn thành 380 dự án với quy mô 196.471 căn; đã khởi công xây dựng 128 dự án với 111.688 căn; 412 dự án với 409.449 căn được chấp thuận chủ trương đầu tư.
Thời gian tới bộ sẽ tiếp tục phối hợp với các bộ ngành chỉ đạo, hướng dẫn và đôn đốc các địa phương, doanh nghiệp triển khai thực hiện có hiệu quả đề án đầu tư ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021 - 2030 nhằm tăng nguồn cung thị trường.
Nguồn: Bộ Xây dựng; BẢO NGỌC tổng hợp - Đồ họa: T.ĐẠT
Đành phải khoanh tay với giá nhà tăng * Chị Phượng Nguyễn (32 tuổi, nhân viên truyền thông - marketing, quận 3, TP.HCM):
Lương 20 khá một tí lại vào thế kẹt Hiện mức thu nhập của tôi hơn 20 triệu đồng/tháng, được xem là tương đối cao khi sống ở TP.HCM thì việc tiết kiệm được 10 triệu đồng/tháng hay loanh quanh 100 triệu đồng/năm cũng đã rất "lý tưởng".
Tuy nhiên mức lương nói trên là mức hiện tại chứ tính từ lúc ra trường (có mức lương thấp hơn) đến nay, tiền tiết kiệm thực tế sau gần chục năm đi làm của tôi hiện có chỉ tầm 400 triệu đồng.
Tôi mong muốn có nhà nhưng hiện các chung cư ở khu vực xa trung tâm TP và là các chung cư cũ chục năm nay nhưng vẫn có giá từ 1,8 tỉ đồng trở lên. Các dự án mới nếu ở TP.HCM thì rất đắt, còn ở rìa như Dĩ An (tỉnh Bình Dương) nếu rẻ cũng tầm 38 - 40 triệu đồng/m2. Như vậy căn hộ 54m2 đã trên 2 tỉ đồng.
Tôi cũng đã đi xem một dự án nhà ở xã hội tại TP Thủ Đức nhưng rất xa, giá đã từ 1,8 tỉ đồng, trong các điều kiện thì phải có mức thu nhập không quá 15 triệu đồng/tháng.
Nếu mua nhà thì bắt buộc phải vay thêm, thế nhưng tôi lo ngại về chuyện lãi suất. Hiện nay các ngân hàng đang cho vay với mức lãi tầm 8,5% (trong 1 - 2 năm đầu), sau đó "thả nổi". Với dự kiến vay 1,2 tỉ đồng thì mỗi tháng gốc và lãi phải trả gần 12 triệu đồng, vay hay không vay trở thành trăn trở lớn.
Không mua thì sợ giá nhà vẫn tiếp tục tăng và sẽ không bao giờ mua được, mua thì cũng rất phập phồng trong cảnh nhiều doanh nghiệp còn khó khăn, cắt giảm nhân sự hàng loạt. Nếu không may mất việc thì thành ra ôm nợ ngân hàng.
* Anh Trần Văn Linh (48 tuổi, công nhân tại huyện Bình Chánh, TP.HCM):
Sao dám nghĩ tới chuyện mua nhà Hiện cả gia đình tôi gồm vợ chồng cùng hai con đang thuê căn phòng trọ rộng 16m2 ở quận Tân Phú với mức giá trên 4,5 triệu đồng/tháng (bao gồm tiền điện, nước và các loại phí khác). Tôi làm công việc cắt vải với mức lương hơn 10 triệu đồng/tháng. Vợ và con gái lớn (26 tuổi) hiện đang sống bằng nghề bán áo quần tự do.
Trong khi đó mức học phí, tiền phí phải đóng cho cậu con trai út đang học lớp 11 khoảng 10 triệu đồng/tháng. Việc để trang trải tiền nhà trọ, tiền học cho con, ăn uống, sinh hoạt cho cả gia đình cũng đã rất vất vả. Nếu vét hết gia sản, cả vay mượn họ hàng chắc có không quá 200 triệu đồng.
Đọc báo thấy giá nhà đất cao quá chừng nên việc có một căn nhà là giấc mơ thật đấy, nhưng đã lâu rồi tôi không dám nghĩ tới nữa.
Báo Tuổi Trẻ Online,
