“Nhát tay” với phân khúc nhà phố/biệt thự

Tác giả: Bảo Tín Nam miền Bắc Nam miền Bắc Nữ miền Bắc Nữ miền Nam Nam miền Nam (BĐT) - Phân khúc nhà phố/biệt thự ở TP.HCM và các tỉnh lân cận những tháng gần đây tiếp tục trầm lắng cả về nguồn cung lẫn sức cầu, khiến cho thị trường tiếp tục khó khăn. Do quỹ đất khan hiếm, các thủ tục pháp lý phức tạp và tâm lý thận trọng từ các chủ đầu tư nên dự báo nguồn cung mới sắp tới vẫn còn hạn chế Từ đầu năm đến nay, khi những dự án ở phân khúc này công bố giá bán ra thị trường, đã có không ít nhà đầu tư và khách hàng cá nhân đành phải “quay xe” vì giá trị giao dịch khá lớn. Khảo sát ở khu vực TP.HCM cho thấy, giá bán nhà phố ở Dự án The Global City khoảng 38 tỷ đồng/căn; The Classia 15 tỷ đồng/căn; Đông Tăng Long - khu nhà ở số 5 là 7 tỷ đồng/căn; Khu đô thị Vạn Phúc 26 tỷ đồng/căn; The Sholi, quận Bình Tân 13,9 tỷ đồng/căn; Khu dân cư An Hưng - Nhà Bè 10,4 tỷ đồng/căn; The Meadow Bình Chánh 6,9 tỷ đồng/căn. Ở Bình Dương, Dự án nhà phố Sycamore tại Thành phố mới có giá khoảng 8,5 tỷ đồng/căn; The One Residence 5,5 tỷ đồng/căn; Artisan Park 7,5 tỷ đồng/căn; The Standard - huyện Tân Uyên 5 tỷ đồng/căn. Tương tự, ở Đồng Nai, Dự án Spring Ville có giá bán khoảng 6,5 tỷ đồng/căn; Izumi City 8 tỷ đồng/căn; Aqua City 8,5 - 33 tỷ đồng/căn. Cá biệt, có những biệt thự ở TP.HCM mở bán gần đây có giá bán trên 700 tỷ đồng, ở Đồng Nai trên 220 tỷ đồng, Bình Dương trên 45 tỷ đồng, Long An trên 39 tỷ đồng, Bà Rịa - Vũng Tàu trên 21 tỷ đồng. Theo ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển (R&D) DKRA Vietnam, mặt bằng giá sơ cấp của phân khúc này tiếp tục xu hướng đi ngang so với thời điểm đầu năm, dù các chính sách kích cầu thị trường, hỗ trợ dòng tiền… được các chủ đầu tư áp dụng rộng rãi nhằm tăng thanh khoản. Nhiều nhân viên môi giới cho biết, các giao dịch chủ yếu phân bổ ở nhóm sản phẩm có mức giá dưới 10 tỷ đồng/căn, còn lại những căn trên mức giá này tương đối kén khách. Nhìn chung, đa phần các dự án ở phân khúc trên đều được triển khai bởi chủ đầu tư có uy tín trên thị trường, đảm bảo pháp lý và tiến độ xây dựng. Tuy nhiên, xu hướng của thị trường hiện chưa rõ ràng, khiến nhà đầu tư cá nhân và khách hàng mua để ở đều “nhát tay”. Thời gian gần đây, nguồn cung sơ cấp ở phân khúc này tại Đồng Nai, TP.HCM, Bình Dương nhỉnh hơn so với các tỉnh còn lại như Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh, Bình Phước. Do quỹ đất khan hiếm, các thủ tục pháp lý phức tạp và tâm lý thận trọng từ các chủ đầu tư nên dự báo nguồn cung mới sắp tới vẫn còn hạn chế. “Thị trường sơ cấp ở TP.HCM và các tỉnh kế cận hiện có khoảng 88 dự án, với khoảng 4.466 căn, trong đó khu vực Đồng Nai và TP. HCM chiếm hơn 75%”, ông Thắng cho biết và đánh giá, “sức cầu chung của thị trường tháng vừa qua vẫn ở mức thấp, lượng tiêu thụ chỉ đạt 5% trên tổng cung sơ cấp, giảm 48% so với tháng trước, bất chấp Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực thi hành từ 1/8/2024”. Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, trong ngắn hạn thì vậy, song 1 - 2 năm tới ở TP.HCM sẽ không còn các sản phẩm nhà phố tại các dự án có giá dưới 5 tỷ đồng/căn. Trong khi đó, giá những căn nhà phố dưới 10 tỷ cũng không còn nhiều nên người dân muốn mua nhà phố trong các dự án để sinh sống hay đầu tư sẽ di chuyển ra các vùng lân cận. Cũng không khác gì những người có thu nhập trung bình rượt đuổi với giá nhà chung cư, nhiều người thu nhập khá cũng đang bấn loạn với các sản phẩm dự án nhà phố, khi dự báo trong thời gian tới ở TP.HCM, phân khúc này có giá 20 tỷ đồng/căn áp đảo thị trường. Chuyên gia kinh tế Nguyễn Phạm Hữu Hậu đánh giá, trong bối cảnh khó khăn chung như hiện nay, đa phần khách hàng mua nhà đều sử dụng đòn bẩy tài chính. Việc dùng đòn bẩy tài chính mua nhà trong lúc chật vật chưa bao giờ là điều dễ dàng. Cho nên, người mua phải tỉnh táo, “liệu cơm gắp mắm”, đừng bị cuốn vào việc sợ tăng giá mà bất chấp các khoản vay để mua, nhằm tránh những rủi ro mất thanh khoản dòng tiền trả nợ cho ngân hàng. Việc định vị sản phẩm như thế nào là tùy thuộc vào ý chí của chủ đầu tư. Nhưng, nếu thị trường hấp thụ kém, đây chính là gánh nặng có thể đánh đắm con thuyền doanh nghiệp bất động sản.