Tăng cơ hội tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp

Tác giả: Minh Thư thực hiện Nam miền Bắc Nam miền Bắc Nữ miền Bắc Nữ miền Nam Nam miền Nam (BĐT) - “Doanh nghiệp rất kỳ vọng vào việc tham gia đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất, vì đây là phương thức tối ưu nhất hiện nay để tiếp cận đất đai thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất”. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) chia sẻ với Báo Đấu thầu, đồng thời đánh giá cao việc Chính phủ ban hành Nghị định 115/2024/NĐ-CP với những nội dung mới sẽ tác động tích cực tới thu hút đầu tư trong thời gian tới. Phương thức đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất là giải pháp tối ưu để nhà đầu tư tiếp cận đất đai thực hiện các dự án khu đô thị, dự án nhà ở thương mại quy mô lớn. Ảnh: Lê Tiên Xin ông chia sẻ quan điểm về phương thức đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất? Luật Đấu thầu 2013 đã có quy định đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư (NĐT) dự án có sử dụng đất, nhưng Luật Đất đai năm 2013 bỏ quy định về đấu thầu dự án có sử dụng đất, dẫn đến không thống nhất trong pháp luật, làm phát sinh một số vướng mắc trong thực tiễn. Đến Luật Đất đai 2024 đã bổ sung lại chế định này tại Điều 126. Theo đó, trong Luật Đất đai 2024 hình thành 3 cơ chế để doanh nghiệp tiếp cận đất đai thực hiện dự án, gồm đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 125), đấu thầu lựa chọn NĐT dự án có sử dụng đất (Điều 126) và thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (Điều 127). Ông Lê Hoàng Châu Tuy nhiên, điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 hạn chế NĐT trong việc nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, giới hạn chỉ cho phép nhận quyền sử dụng đất ở để làm dự án nhà ở thương mại; hoặc đang có quyền sử dụng đất thì chỉ trong 2 trường hợp là đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác. Như vậy, các doanh nghiệp hiểu rằng Nhà nước đang thực hiện theo tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII là giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua phương thức đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất là chủ yếu. Nhưng hạn chế của đấu giá quyền sử dụng đất là quỹ đất sạch mà Nhà nước đã có trong tay rất ít, Nhà nước cũng không đủ nguồn lực để giải phóng mặt bằng. Cho nên phương thức đấu thầu dự án sử dụng đất tại Điều 126 Luật Đất đai đã trở thành giải pháp tối ưu nhất để NĐT tiếp cận đất đai thực hiện các dự án khu đô thị, dự án nhà ở thương mại quy mô lớn… Bên cạnh đó, với đấu thầu, Điều 126 cũng quy định NĐT trúng thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trong thời hạn 36 tháng kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng thầu hoặc thời hạn khác theo hợp đồng đã ký kết với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, UBND cấp có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất đối với NĐT trúng thầu. Cơ chế này bảo đảm hài hòa lợi ích của các chủ thể có liên quan. Chính phủ đã ban hành Nghị định 115/2024/NĐ-CP (NĐ 115) quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn NĐT thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất. Theo ông, những điểm mới của NĐ 115 sẽ tác động đến hoạt động thu hút đầu tư như thế nào? NĐ 115 là văn bản pháp lý rất quan trọng để triển khai hoạt động đấu thầu lựa chọn NĐT thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất. Hiệp hội đánh giá rất cao những nội dung đổi mới của NĐ này. Trong đó, tôi cho rằng điểm nhấn của NĐ 115 là quy định về xác định tỷ lệ nộp ngân sách nhà nước tối thiểu (m) thay cho giá sàn nộp ngân sách nhà nước (m3), qua đó xác định được giá trị nộp ngân sách nhà nước của NĐT theo phương pháp tính đơn giản, dễ thực hiện hơn. Đây cũng là tiêu chí cạnh tranh, để sàng lọc các NĐT có năng lực. Mỗi NĐT dự thầu hiểu rõ nhất dự án đó mang về lợi nhuận là bao nhiêu và NĐT sẽ chia sẻ giá trị tăng thêm trong quá trình đầu tư với địa phương. Điều này thể hiện trách nhiệm của NĐT dự án có sử dụng đất với lợi ích công cộng, cộng đồng dân cư có liên quan tới dự án. Bên cạnh đó, Hiệp hội rất hoan nghênh việc NĐ 115 vừa hướng dẫn Luật Đấu thầu, vừa sửa đổi một số nghị định có liên quan thuộc lĩnh vực quản lý của Bộ Kế hoạch và Đầu tư (KH&ĐT). Trong đó, đã sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 7 Điều 31 NĐ 31/2021/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đầu tư 2020, tháo gỡ vướng mắc lớn trong đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở thương mại. Cụ thể, theo quy định tại điểm c khoản 7 Điều 31 NĐ 31, đối với quy hoạch đô thị, nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chi tiết (nếu có), quy hoạch phân khu (nếu có); trường hợp quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chung. Thực tiễn áp dụng quy định này còn vướng, do yêu cầu đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu chưa thực sự phù hợp tại giai đoạn chấp thuận chủ trương đầu tư, bởi lẽ ở giai đoạn này cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ xem xét chấp thuận về mục tiêu, địa điểm, quy mô, tiến độ, thời hạn thực hiện dự án. Theo NĐ 115, đối với quy hoạch đô thị, “nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch phân khu; trường hợp dự án được đề xuất tại khu vực không phải lập quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch phân khu phải điều chỉnh và chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chung”. Việc sửa đổi này cũng tương thích với Điều 6 Nghị quyết 98/2023/QH15 về thí điểm cơ chế đặc thù cho TP.HCM. Đồng thời, Bộ KH&ĐT cũng đề xuất sửa đổi quy định về vấn đề này tại khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư 2020 trong Dự thảo 1 luật sửa 4 luật để đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật. Chắc hẳn doanh nghiệp đang rất trông chờ triển khai quy định mới, nhưng NĐ có phát huy hiệu quả như mong đợi hay không phụ thuộc rất nhiều vào khâu tổ chức thực hiện. Ông có lưu ý gì với vấn đề này? Đấu thầu lựa chọn NĐT thực hiện dự án sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất đều là phương thức giao đất công khai, minh bạch, bảo đảm sự cạnh tranh lành mạnh giữa các NĐT. Về mục tiêu, đấu thầu nhằm lựa chọn NĐT có năng lực tốt nhất để thực hiện dự án, bao gồm năng lực tài chính, phương án, giải pháp, tiến độ triển khai… Đấu thầu là lĩnh vực có luật chuyên ngành và NĐT tham gia cần tuân thủ. Tôi cho rằng để “sân chơi” này hiệu quả, cạnh tranh lành mạnh, cần quan tâm đến vấn đề chống thông đồng trong đấu thầu. Theo đó, cần tăng cường hoạt động giám sát đấu thầu từ cơ quan có chức năng bảo vệ pháp luật, tổ chức chính trị - xã hội, người dân… Cùng với đó, tôi cho rằng vướng mắc rất lớn của địa phương là năng lực tổ chức thực hiện hoạt động đấu thầu dự án sử dụng đất. Như đã phân tích ở trên, do hạn chế trong các phương thức tiếp cận đất đai khác, NĐT đang rất kỳ vọng vào việc tham gia đấu thầu dự án sử dụng đất, mong muốn các địa phương khẩn trương thực thi hiệu quả quy định của Luật Đất đai, Luật Đấu thầu. Nhà nước cũng cần có đủ bộ máy, nhân lực với năng lực tốt để thực hiện việc đấu thầu và triển khai các công việc sau đấu thầu. Làm được như vậy sẽ tăng cơ hội tiếp cận đất đai cho các doanh nghiệp.